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【建売住宅VS注文住宅】メリット・デメリット。「建築条件付き土地」ってなに?

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更新日 2017/09/07

そろそろ一戸建てが欲しいな、購入しようかなと考えた時に、手軽な「建売住宅」にするか、理想を叶える「注文住宅」にするか悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
また、何気なく土地を探していて「建築条件付き土地」というものに出合うこともあるでしょう。
「建売住宅」「注文住宅」「建築条件付き土地」の違いとそれぞれのメリット・デメリットをまとめました。
勢いで購入して後悔しないためにも、自分が最も重視する点は何かをしっかり考え、どの方法でマイホームを購入するのがよいかしっかり見極めましょう。

建売住宅・注文住宅・建築条件付き土地の違いとは?

建売住宅・注文住宅・建築条件付き土地って何が違うのでしょうか?
大まかに分けると次のような違いがあります。

建売住宅とは?

建売住宅とは、土地と住宅をセットで販売する新築分譲住宅のこと。
まとまった土地を区画分けし、同じ仕様の住宅を何棟か建てて販売するのが一般的です。
家を購入する方法の中で、最も手間と時間がかからないのが建売住宅なのです。

注文住宅とは?

注文住宅とは、建物の構造・間取り・設備・内装など自分の希望通りの家を建築する新築住宅のこと。
「オーダーメイド」で自分の理想に限りなく近い家を建てることができます。
建築士やハウスメーカーに設計を依頼し、施工会社に建築してもらう方法、ハウスメーカーや工務店に設計と施工をまとめて依頼する方法、建築事務所に設計と施工監理を依頼し、工務店に施工を依頼する方法があります。

建築条件付き土地とは?

建築条件付き土地とは、「一定期間内に土地の売り主(不動産会社)が指定した建設業者で家を建てること」という条件がついた土地のことです。
家を建ててから土地とセットで売る「建売住宅」に対して、建築条件付き土地は、不動産会社がまず土地を売ってから家を建てるので「売り建て住宅」と呼ばれることもあります。

建売住宅の特徴を知ろう

土地と住宅をセットで販売する「建売住宅」のメリット・デメリットをみていきましょう。

建売住宅のメリットとは?

  • 土地と住宅をセットで購入できる
  • 購入価格がわかりやすいため、予算内で家を探すことができる
  • 購入手続きが簡単。入居までの流れもスムーズなので短期間でマイホームが手に入る
  • 既に住宅が完成していれば、内部の見学もできるため生活がイメージしやすい

ハウスメーカーが土地をまとめて仕入れ、区画割りして建売することが多い「建売住宅」。
建物が完成してから販売されるケース、建設中の段階から販売されるケースがあります。
土地と住宅をセットで購入するので、「売買契約」「ローンの手続き」を交わすだけでよく、分譲マンションや中古住宅を購入するときと同様に比較的購入手続きが簡単です。 

注文住宅とは違い、打ち合わせなどで時間を取られることが少なく、購入を決める頃には既に完成している場合も多いため、売買契約から入居までの流れがスムーズに進みます。
建売は内部を見学できる場合が多いので、新生活がイメージしやすく、風通しや日当たりなど気になることをチェックできる点も魅力です。

建売住宅のデメリットとは?

  • 区画割りして建売するので、周囲の住宅と外観が同じことが多い
  • 区画割りによっては、隣家との間隔が狭くなる場合もある
  • 完成した住宅を購入するため、間取りや設備もある程度妥協が必要
  • 建設過程を見ることができないため、材料や工事方法などのチェックができず不安が残る
  • 二世帯住宅を求める場合には、建売で供給される例が少ない

量産型であることが多い「建売住宅」は、隣家と外観も内装も同じになるので、個性を出したい人、こだわりたい人には不向きです。
購入する時点で既に家が完成していることが多いため、設備や壁紙など、オプションで若干の融通や変更ができるケースもありますが、間取りを大幅に変更することはできません
区画割りによっては、隣家との間隔が非常に狭くなる場合も多いので注意が必要です。
家を見学する際は、隣の家と窓同士が向かい合っていないか、窓から家の中が丸見えということはないか、道路から家の中が覗かれる心配はないかなどをチェックすることも大事です。

建売住宅は、こんな人にオススメ

建売住宅の場合、購入から入居までの流れがスムーズなので短期間でマイホームを手に入れることができます。
そのため、今住んでいる賃貸住宅の更新時期が近い、子どもの入学までに間に合わせたいなど、早く引っ越す必要がある人にオススメです。
注文住宅のように内装や間取りにこだわることはできませんが、今は住みやすいように工夫され設備もしっかり揃っていることがほとんどです。
例えば、子育てのしやすさをうりにした家、太陽光発電を装備しているオール電化の家などです。
長期に渡る打ち合わせや複雑な資金計画などに手間と時間をかけたくない人ある程度妥協できる人実物を見て決めたいという人は建売住宅の方がよいでしょう。   

注文住宅の特徴を知ろう

土地を用意してからフルオーダーメイドで家を建てることができる「注文住宅」のメリット・デメリットをみていきましょう。

注文住宅のメリットとは?

  • 建築基準法さえ守られていれば、自由に思い通りの家を建てることができる
  • コストをかけるところ、かけないところを自由に選択できる
  • 建設プランから、着工、竣工まですべて過程を自分の目でチェックできるので安心感・満足感が得られる

注文住宅の最大のメリットは自由度の高さ
外観、間取り、内装、設備とひとつひとつ選んでいくのはワクワクしますし、建築過程を自分の目でチェックできるので安心感、満足感が得られます。
しかし、いくら自由度が高い注文住宅とはいっても、土地の大きさ・形・場所によっては制限があり、希望通りの家を建築できない場合がありますから、ハウスメーカーや建築士に相談にのってもらうことが大事です。
シンプルな設計にしたり、建築資材などを低コストなものに抑えたり、塗装など出来ることは自分たちで行う、こだわる箇所を絞るなど工夫次第ではコストを切り詰めることも可能なので、注文住宅の場合は、外観・内装だけでなく、費用も好みに合わせて調整することができるといえます。

注文住宅のデメリットとは?

  • ある程度まとまったお金が必要で、資金計画が複雑になりがち
  • 設計・見積もり・打ち合わせなど多くの時間と手間がかかるので、入居までに時間を要する
  • 自由度が高い分、設計や施工の段階で追加・変更してしまい予算をオーバーすることも多い
  • 図面だけでは、全体の仕上がりイメージがつきづらい

注文住宅の場合は、まず土地探し・ハウスメーカー・施工会社探しから始めなくてはなりません。
プランを決め、着工するまでに1年かかるケースも珍しくありません
注文住宅を建てるためには、土地を購入する「売買契約」と、土地に一戸建てを建てるための「請負契約」が必要です。
その後、建築士に設計を依頼する場合は「設計契約」、施工会社とは「工事請負契約」を結ばなければなりません。
その都度「見積もり」「打ち合わせ」など多くの時間が割かれます。
また、完成するまでの工事期間が予想しにくいため、引き渡し時期が予定より遅れる場合もあります。
こだわりを持てば持つほど、コストも時間もかかるのが「注文住宅」のデメリットです。

注文住宅は、こんな人にオススメ

「家を建てるなら絶対こうしたい」という夢やこだわりを実現したい人は、注文住宅がオススメです。
また、二世帯住宅にしたい、スタジオやアトリエなど趣味や仕事の部屋を作りたいという人にも注文住宅が向いています。
土地を購入してから入居までの工程(契約・支払いなど)が複雑なため、時間にある程度余裕があり情報収集や交渉、計算など苦にならない人にオススメです。

注文住宅を建てる場合はしっかりした資金計画が必要

家を購入する際に必要となってくるのが住宅ローンです。
住宅ローンは基本的に、物件を担保にして契約するため、家が完成し登記登録が行われた段階で審査と融資が行われます。

建売住宅の場合は既に家が完成しているので問題ありませんが、注文住宅の場合は、家が完成するまで住宅ローンを活用できないにもかかわらず、土地や建設費の一部を支払わなければならないという問題が出てきます。
屋外電気工事やガス工事などの「付帯工事費」、住宅ローン手続きや引越しなどにかかわる「諸費用」も必要です。
そのために、住宅ローンを組むことを前提とした「つなぎ融資」というローンがありますが、金利が高く融資事務手数料などの諸費用がかかります。

そのほか、デザインや設備にこだわりすぎると、簡単に予算オーバーになってしまったり、購入後のメンテナンスや修繕費が予想以上に高くなることも考えられます。
メンテナスのしやすさも意識することが大事です。 

建築条件付き土地の特徴を知ろう

「一定期間内に土地の売り主(不動産会社)が指定した建設業者で家を建てること」という条件がついた「建築条件付き土地」のメリット・デメリットをみていきましょう。

建築条件付き土地のメリットとは?

  • 建売住宅よりは比較的自由度は高い
  • ハウスメーカー・施工会社探しの手間がかからない
  • 建築費用がだいたい決まっているので、資金計画が立てやすい
  • 建売住宅と違い、建設過程を自分の目でチェックできる
  • 土地さえ決まれば入居時期が予測しやすい

建築条件付き土地の場合、建売住宅よりは自由度が高いのが特徴です。
間取りのプランがあらかじめ用意されていることが多く、その参考プランを元にアレンジしていくというのが一般的。
内装や間取りの変更ができたりと、希望を叶えることができる場合もありますが、業者によって様々です。
一から決めていかなければならない注文住宅と比較すると、全体像が把握しやすく資金計画が立てやすいといえます。
業者を探す手間がなく、契約までの期間が決められているため、着工も早く購入から入居までの流れは比較的スムーズに進みます。

建築条件付き土地のデメリットとは?

  • 好きな建築業者や工務店・ハウスメーカーを指定できない
  • 建売よりは自由が効くが、制約が多かったり業者に拒否されることもある
  • 一定期間内に、建築業者と「請負契約」を結ばないと土地の契約自体が白紙になる
  • 業者とトラブルになることも少なくない

最近、見かけることが多くなった「建築条件付き土地」ですが、増えている理由に、不動産会社にとってリスクは少ないが利益は大きいということがあげられます。
仕入れは土地代だけでよく、売れた後は土地と建物の両方に利益を乗せることができるからです。
リスクが少なく儲けが大きいことから、中には悪質な業者も存在するため慎重に選ぶ必要があります。
土地の売買にかかる手数料だけでなく、建物の建築工事請負代金に対する仲介手数料を請求してくる不動産会社もあり、トラブルが起きることもあります。

「建築条件付き土地」は、建築業者が指定されています。
これには、業者を探す手間がかからないといったメリットもあるのですが、間取り、家の仕上がり、使い勝手などは業者の実力に左右されるため、業者次第ではデメリットにもなります。
また、建売住宅より自由度が高いとはいっても、施工会社によっては使用できない(無理して使用したくない)工法・材質もあるため、希望を叶えることができない場合も多いのが実情です。

一定期間内(最も多いのは3ヶ月)に、建築業者と「請負契約」を結ぶ必要がある「建築条件付き土地」。
スピーディに進むことはメリットでもありますが、忙しい人だとプランをじっくり練る時間がなく、焦って決めてしまい完成後にイメージと違った・・・ということも起こりうるのです。

建築条件付き土地は、こんな人にオススメ

建築条件付き土地は、ある程度こだわりたいが注文住宅ではハードルが高くて無理だという人土地(立地)が最優先で、家(外観・内装など)に対してはあまりこだわりがない人に向いているといえます。

住宅を購入する際は、自分に合った方法を選ぼう

建売住宅、注文住宅、建築条件付き土地の定義や、メリット・デメリットを紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。
それぞれにメリット・デメリットがあり、絶対この方法がオススメ!ということは一概にはいえません。
今後の家族計画や、ライフスタイル、資金計画などをじっくり話し合い、何を最優先に考えるか見極めることが大切です。

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